Als zzp’er heb je bij het kopen van een huis vrijwel altijd eigen geld nodig. Niet omdat voor ondernemers automatisch andere aankoopkosten gelden, maar omdat je maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde kunt lenen. Kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheekadvies en een deel van de notariskosten betaal je daarom meestal zelf.
Hoeveel spaargeld je precies nodig hebt, verschilt sterk. Bij een woning van €350.000 kan het benodigde bedrag uiteenlopen van minder dan €10.000 tot ruim €20.000. Dat hangt onder meer af van de startersvrijstelling, je bod, de taxatiewaarde en de diensten die je inschakelt.
Hoeveel eigen geld heb je minimaal nodig?
Als uitgangspunt geldt dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning kunt lenen. De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Betaal je meer dan de woning volgens de taxatie waard is? Dan moet je het verschil volledig met eigen geld betalen.
Daarnaast krijg je te maken met aankoop- en financieringskosten die meestal niet binnen de maximale hypotheek passen.
- De kosten koper en financieringskosten
- Het verschil tussen de koopsom en taxatiewaarde
- Eventuele verbouwingskosten die niet worden meegefinancierd
- Een financiële buffer voor onverwachte kosten na de aankoop
Het is dus niet verstandig om standaard met “4% tot 6% van de koopsom” te rekenen. Dat kan een bruikbare eerste indicatie zijn, maar jouw werkelijke bedrag kan aanzienlijk hoger of lager uitvallen.
Welke kosten betaal je zelf bij het kopen van een huis?
Overdrachtsbelasting
Koop je een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen, dan betaal je normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting.
Starters tussen de 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. In 2026 geldt deze vrijstelling voor woningen met een waarde van maximaal €555.000. Voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je 0% overdrachtsbelasting.
Bij een woning van €350.000 scheelt dat €7.000 aan eigen geld. Bekijk voor de actuele voorwaarden de informatie over de startersvrijstelling van de Belastingdienst.
Notariskosten
De notaris stelt doorgaans twee aktes op:
- De leveringsakte, waarmee de woning op jouw naam komt
- De hypotheekakte, waarin de hypotheek wordt vastgelegd
De kosten van de leveringsakte zijn niet fiscaal aftrekbaar. De notariskosten voor de hypotheekakte zijn dat onder voorwaarden wel.
Taxatiekosten
Een geldverstrekker verlangt meestal een taxatierapport. De taxateur bepaalt de marktwaarde waarop de maximale hypotheek mede wordt gebaseerd.
Let op bij overbieden: koop je een huis voor €375.000, maar wordt het op €360.000 getaxeerd? Dan moet je het verschil van €15.000 zelf financieren, bovenop de overige aankoopkosten.
Hypotheekadvies en bemiddeling
Als zzp’er is een hypotheekaanvraag vaak uitgebreider dan bij iemand in loondienst. De adviseur beoordeelt onder meer je jaarcijfers, belastingaangiften en actuele inkomen.
De kosten voor advies en bemiddeling verschillen per adviseur. Een deel van deze kosten is doorgaans aftrekbaar wanneer het direct betrekking heeft op het afsluiten van de hypotheek. Lees ook waar je op moet letten bij het kiezen van een hypotheekadviseur voor zzp’ers.
Bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring is niet altijd verplicht, maar kan verstandig zijn bij een oudere woning of wanneer je twijfelt over de staat van onderhoud. De kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar. De keuring kan wel voorkomen dat je vlak na de aankoop onverwacht duizenden euro’s aan herstelwerk moet betalen.
Aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar is optioneel. Schakel je er een in, dan betaal je de courtage of het afgesproken vaste tarief zelf. Deze kosten zijn niet aftrekbaar.
Nationale Hypotheek Garantie
Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €350.000 is dat €1.400.
De NHG-grens bedraagt in 2026 €470.000. Met energiebesparende voorzieningen kan deze oplopen tot €498.200. De borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar. Bekijk hiervoor de voorwaarden van NHG.
Rekenvoorbeeld: woning van €350.000
Onderstaand voorbeeld is een indicatie. Werkelijke tarieven van notarissen, taxateurs en adviseurs kunnen verschillen.
Zonder startersvrijstelling
| Kostenpost | Voorbeeldbedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting, 2% | €7.000 |
| Notaris en Kadaster | €1.500 |
| Taxatie | €750 |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | €2.500 |
| Bouwkundige keuring | €450 |
| NHG, indien van toepassing | €1.400 |
| Totaal indicatief | €13.600 |
Een eventuele aankoopmakelaar, bankgarantie, verbouwing en het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde komen daar nog bij.
Met startersvrijstelling
Wanneer je aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet, vervalt in dit voorbeeld de €7.000 overdrachtsbelasting. De indicatieve kosten komen dan uit op ongeveer €6.600.
Ook dit bedrag kan hoger worden door een aankoopmakelaar, overbieden of directe werkzaamheden aan de woning.
Heb je als zzp’er meer eigen geld nodig?
Voor zzp’ers bestaat geen algemene regel die bepaalt dat zij meer eigen geld moeten inbrengen dan werknemers. De maximale hypotheek wordt wel mede bepaald door het inkomen dat de geldverstrekker aan je onderneming toekent.
Valt het vastgestelde toetsinkomen lager uit dan je recente omzet of winst doet vermoeden? Dan kun je mogelijk minder lenen. Het resterende verschil tussen je maximale hypotheek en de koopsom moet je zelf betalen.
- Hoeveel kun je op basis van de woningwaarde lenen?
- Hoeveel kun je op basis van je ondernemersinkomen lenen?
De laagste uitkomst bepaalt doorgaans je maximale hypotheek. Een inkomensverklaring voor zzp’ers kan worden gebruikt om je toetsinkomen vast te stellen. Begin bovendien tijdig met het verzamelen van de documenten die nodig zijn om je hypotheek als ondernemer voor te bereiden.
Verplicht eigen geld is iets anders dan een verstandige buffer
Het bedrag dat je technisch nodig hebt om de aankoop af te ronden, is niet automatisch een verantwoord bedrag.
- Verhuizen en inrichten
- Schilderwerk of vloerafwerking
- Reparaties en achterstallig onderhoud
- Een hogere energierekening
- Gemeentelijke belastingen en verzekeringen
- Tijdelijk lagere inkomsten uit je onderneming
Voor zzp’ers is een buffer extra belangrijk omdat inkomsten per maand kunnen wisselen. Houd daarom naast de aankoopkosten voldoende geld beschikbaar voor je privélasten, zakelijke verplichtingen en belastingen.
Gebruik niet automatisch je volledige zakelijke saldo voor de woning. Een positief banksaldo kan gedeeltelijk bestaan uit gereserveerde btw, inkomstenbelasting of geld dat nodig is om lopende bedrijfskosten te betalen.
Wat kun je doen als je te weinig eigen geld hebt?
Langer sparen
Bereken eerst het volledige bedrag, inclusief buffer. Maak daarna een apart spaarplan voor de aankoopkosten. Zo voorkom je dat belastingreserves ongemerkt onderdeel worden van je huizenbudget.
Een goedkoper huis zoeken
Een lagere koopsom verlaagt niet alleen de hypotheek, maar meestal ook de overdrachtsbelasting en de financiële gevolgen van een mogelijk verschil tussen je bod en de taxatiewaarde.
Een schenking ontvangen
Ouders mogen hun kind in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken. Voor andere schenkers geldt een lagere jaarlijkse vrijstelling. De aparte verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, ook wel jubelton genoemd, bestaat niet meer.
Controleer de actuele bedragen en voorwaarden altijd bij de Belastingdienst.
Geld lenen van familie
Een familielening kan helpen, maar is geen gratis aanvulling op je hypotheek. De geldverstrekker kan deze schuld meenemen bij het bepalen van je maximale leencapaciteit. Leg afspraken over rente, aflossing en looptijd schriftelijk vast en bespreek de constructie vooraf met je hypotheekadviseur.
Minder overbieden
Een bod boven de taxatiewaarde moet je zelf betalen. Neem daarom bij het bepalen van je maximale bod niet alleen de koopsom mee, maar ook de gevolgen van een mogelijk lagere taxatie.
Checklist: bereken je benodigde eigen geld
- Overdrachtsbelasting of startersvrijstelling
- Notaris- en Kadasterkosten
- Taxatierapport
- Hypotheekadvies en bemiddeling
- Eventuele NHG-kosten
- Bouwkundige keuring
- Aankoopmakelaar en bankgarantie
- Verschil tussen bod en taxatiewaarde
- Direct noodzakelijke verbouwing
- Verhuis- en inrichtingskosten
- Privébuffer en zakelijke reserves
Veelgestelde vragen
Kun je de kosten koper meefinancieren?
Je kunt normaal gesproken maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. De bijkomende aankoopkosten moet je daarom meestal met eigen geld betalen. Voor bepaalde energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen.
Is eigen geld verplicht voor een zzp-hypotheek?
Er bestaat geen apart verplicht minimumbedrag voor zzp’ers. Je hebt wel eigen geld nodig voor kosten die buiten de maximale hypotheek vallen en voor een eventueel verschil tussen de koopsom en je leencapaciteit.
Telt zakelijk spaargeld als eigen geld?
Dat kan, maar de fiscale en financiële gevolgen hangen af van je rechtsvorm en situatie. Houd rekening met openstaande belastingen en bedrijfskosten. Laat vooraf controleren welk bedrag werkelijk vrij beschikbaar is.
Hoeveel spaargeld moet je na de aankoop overhouden?
Daarvoor bestaat geen universeel bedrag. Bereken hoeveel je nodig hebt om een periode met lagere inkomsten, onverwachte woonkosten en zakelijke verplichtingen op te vangen. Stop niet vanzelfsprekend al je beschikbare geld in de aankoop.
Conclusie
Hoeveel eigen geld je als zzp’er nodig hebt, hangt niet alleen af van de woningprijs. Ook de overdrachtsbelasting, taxatiewaarde, advieskosten, eventuele NHG en je maximale hypotheek spelen mee.
Bij een woning van €350.000 kan het benodigde bedrag zonder overbieden grofweg variëren van circa €6.600 met startersvrijstelling tot ongeveer €13.600 zonder vrijstelling. Met een aankoopmakelaar, verbouwing of lagere taxatiewaarde kan het bedrag snel verder oplopen.
Bereken daarom niet alleen wat minimaal nodig is om de woning te kopen. Zorg ook dat er na de aankoop voldoende privé- en ondernemingsbuffer overblijft.
Wil je het volledige aankoopproces bekijken? Lees dan de complete gids over een huis kopen als zzp’er. Ben je nog maar kort ondernemer, bekijk dan ook de mogelijkheden voor een hypotheek met één jaar als zzp’er.